Giới thiệu
Dự án
Tuyển dụng
Tin tức
Đối tác
Liên hệKhoản đầu tư 13 tỷ VNĐ (90m2) vào một căn hộ hạng A tại vị trí chiến lược như khu vực Kiều Kita (Quận 5 sát Quận 1) mang lại lợi thế kép: Dòng tiền thụ động ổn định và tiềm năng tăng giá vốn vượt trội để chống lại sự mất giá của đồng tiền.
Tuy nhiên, giá trị thực của dòng tiền chỉ được xác định khi loại bỏ các gánh nặng chi phí. Để tính toán chính xác Biên Lợi nhuận Thuần (Net Profit) sau 5 năm – khi dự án đã đạt tỷ lệ lấp đầy cao và vận hành ổn định – chúng ta sẽ đi sâu vào việc trừ đi các chi phí vận hành, phí quản lý, và thuế thu nhập cá nhân từ dòng doanh thu gộp.
Mục tiêu của phân tích này là trả lời câu hỏi: Sau 5 năm, nhà đầu tư thực sự thu về bao nhiêu lợi nhuận thuần từ cả dòng tiền và tăng giá vốn?
Để đạt được kết quả cụ thể và mang tính tham khảo cao, chúng ta sẽ sử dụng các giả định chi phí hợp lý và xu hướng tăng trưởng thực tế cho một tài sản cao cấp tại khu vực trung tâm TP.HCM.
| Chỉ số Giả định | Mức Giả định | Ghi chú |
| Vốn đầu tư ban đầu | 13.000.000.000 VNĐ | (Không đổi) |
| Giá thuê Năm 1 (Trung bình) | 575.000.000 VNĐ | (230 USD/tháng ~ 47,9 triệu/tháng) |
| Tăng trưởng Giá thuê hàng năm | 4% | (Theo lạm phát và nhu cầu trung tâm) |
| Tăng trưởng Giá BĐS hàng năm | 7% | (Theo vị trí khan hiếm) |
| Chi phí Vận hành/Phí Quản lý | 34.000.000 VNĐ/năm (Năm 1) | (Ước tính Phí QL 25.000 VNĐ/m2 cho 75m2 quỹ dự phòng) |
| Thuế Thu nhập cá nhân (TNCN) từ thuê | 10% Doanh thu Gộp | (Gồm 5% Thuế GTGT + 5% Thuế TNCN) |
I. Tính toán Dòng tiền Thuần (Net Rental Income) sau 5 Năm
Chúng ta tính toán Doanh thu, Chi phí và Dòng tiền Thuần (Net) cho từng năm:
| Năm | A. Doanh thu Thuê Gộp | B. Chi phí Vận hành* (Tăng 4%) | C. Thuế (10% của A) | D. Dòng tiền Thuần (A – B – C) |
| 1 | 575.000.000 | 34.000.000 | 57.500.000 | 483.500.000 |
| 2 | 598.000.000 | 35.360.000 | 59.800.000 | 502.840.000 |
| 3 | 621.920.000 | 36.774.400 | 62.192.000 | 522.953.600 |
| 4 | 646.800.000 | 38.245.360 | 64.680.000 | 543.874.640 |
| 5 | 672.670.000 | 39.775.174 | 67.267.000 | 565.627.826 |
| TỔNG CỘNG | 3.114.390.000 | 184.154.934 | 311.439.000 | 2.618.796.066 |
*Chi phí Vận hành bao gồm Phí Quản lý, dự phòng bảo trì.
Tổng Dòng tiền Thuần (Net Rental Income) tích lũy sau 5 năm: Khoảng 2.619 tỷ VNĐ.
II. Tổng Biên Lợi Nhuận Thuần (5 Năm)
Biên lợi nhuận thuần là tổng lợi nhuận sau khi đã trừ tất cả chi phí liên quan đến dòng tiền.
| Loại Lợi nhuận | Số tiền (5 năm) | Tỷ suất sinh lời trên Vốn ban đầu (13 tỷ) |
| A. Dòng tiền Thuần (Đã trừ chi phí & thuế) | 2.619.000.000 VNĐ | 2.619 tỷ / 13 tỷ ~20,15 % |
| B. Lợi nhuận Vốn (Tăng giá BĐS, không đổi) | 5.232.000.000 VNĐ | 5.232 tỷ / 13 tỷ~ 40,25 % |
| TỔNG LỢI NHUẬN THUẦN (A+B) | 7.851.000.000 VNĐ | 60,40% |
Phân tích Biên Lợi nhuận Thuần
- Tổng Lợi nhuận Thuần sau 5 năm: 7,851 tỷ VNĐ.
- Tỷ suất Sinh lời Tổng thể Thuần: 60,40 % trong 5 năm, tương đương với mức sinh lời trung bình 12,08 % mỗi năm.
Kết luận về Biên Lợi nhuận:
Ngay cả sau khi loại bỏ chi phí vận hành và thuế, tổng tỷ suất lợi nhuận thuần vẫn đạt 12,08% mỗi năm. Đây là một con số cực kỳ mạnh mẽ, cao hơn nhiều so với lãi suất tiền gửi ngân hàng (thường 5% – 6% không điều chỉnh lạm phát) và rất cạnh tranh so với các kênh đầu tư khác.
Đầu tư này hoàn toàn đạt được mục tiêu kép: Tạo dòng tiền thụ động ổn định (4,03%/năm thuần) và Gia tăng giá trị tài sản vượt trội (12,08%/năm tổng thể), khẳng định vai trò là kênh bảo vệ vốn hiệu quả trước sự mất giá của đồng tiền.
